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il numero dei prestiti sta crollando, i più modesti vengono espulsi dal mercato

Lentamente ma inesorabilmente, il mercato dei mutui si deteriora nel corso dei mesi. Secondo i dati dell’Osservatorio Crédit Logement/CSA, la produzione di credito per l’acquisto di un’abitazione è ulteriormente diminuita nel secondo trimestre, accentuando ulteriormente l’andamento osservato nel primo trimestre. Su base annua il numero dei prestiti concessi è diminuito del 12,5% tra aprile e giugno, mentre il numero dei prestiti è diminuito del 9%.

Nel semestre il calo della produzione ha raggiunto il 5,6% in valore e il 7,3% in volume, con un mercato dei vecchi edifici molto più colpito rispetto a quello delle nuove costruzioni. Altra osservazione: l’indicatore di solvibilità, calcolato da Crédit Logement, organismo bancario che gestisce metà delle garanzie sui mutui, mostra segnali di debolezza; l’aumento dell’anticipo medio ha solo parzialmente compensato l’incremento dell’importo medio del finanziamento (+8% nel primo semestre) con maggiori oneri aggiuntivi.

Tuttavia, l’Autorità di vigilanza e risoluzione prudenziale (ACPR) ha appena evidenziato che il rischio rimane ben controllato, grazie a una politica di allocazione basata sulla solvibilità delle famiglie (piuttosto che sul valore dell’immobile) e molto solitamente attribuita a tasso fisso .tasso (e protetto da assicurazioni e titoli).

Una contrazione sempre più rapida della produzione

“Abbiamo un mercato che è entrato in una spirale discendente”, riassume l’economista Michel Mouillart, professore universitario e consulente scientifico dell’Osservatorio. E le prospettive per il secondo tempo non sono affatto incoraggianti, secondo Crédit Logement. Secondo lo scenario economico della Banque de France dello scorso giugno, che prevede un tasso medio di credito dell’1,55% nel 2022 (ossia un tasso medio dell’1,9% a fine anno), la produzione di credito (presunta offerta ) potrebbe diminuire di 15. % quest’anno a 170 miliardi di euro, rispetto ai 200 miliardi di euro del 2021, un ritorno ai livelli di produzione del 2018 e del 2020.

“Sarebbe facile attribuire il calo della produzione all’aumento dei tassi sui mutui. Ma stiamo attenti, perché finalmente le tariffe sono aumentate zoppicare per quanto riguarda l’inflazione o l’aumento del tasso OAT”, avverte Michel Mouillart. Secondo l’Osservatorio, il tasso medio (assicurazione esclusa) è stato dell’1,4% nel secondo trimestre, rispetto all’1,12% del trimestre precedente. A giugno questo tasso medio ha raggiunto l’1,52%, confermando un’accelerazione in atto da marzo dello scorso anno. Tale incremento ha riguardato in maniera relativamente uniforme tutte le tipologie di clientela e tutte le durate dei crediti.

Questa percentuale media potrebbe raggiungere l’1,9% a fine anno, o addirittura il 2,25% in uno scenario più difficile di rientro a scuola in termini di inflazione. I broker ipotecari notano sempre più tassi di oltre il 2% a luglio! Una banca ora offre anche un tasso indipendentemente dal profilo del mutuatario, dal suo reddito o dalla durata del prestito: 2,10% su 15, 20 o 25 anni! », segnala, ad esempio, il broker VousFinancier.

Margini crollati

I tassi medi sono aumentati di 42 punti base da dicembre dello scorso anno, secondo Crédit Logement, ma questo è quattro volte inferiore all’inflazione e anche cinque volte inferiore all’OAT a 10 anni, che funge da misura del credito immobiliare. “Questo aumento dei tassi è certamente rapido, ma non può competere con la brutalità dell’aumento che ti aspetteresti guardando l’inflazione o i tassi di mercato”, osserva Michel Mouillart. È chiaro che le banche non hanno completamente trasferito l’aumento dei tassi di mercato, e “Non abbiamo mai visto tassi di credito così bassi rispetto all’inflazione”, sottolinea l’economista. In effetti, il credito immobiliare mostra ancora tassi di interesse reali negativi.

È diventata persino una preoccupazione per l’ACPR, che vuole sempre evitare operazioni bancarie non redditizie. Perché per il momento, le banche stanno chiaramente vendendo mutui in perdita. Secondo l’indagine trimestrale della Banca centrale europea (BCE), i margini delle banche francesi sono effettivamente crollati nel secondo trimestre, attestandosi in negativo di 67 punti base, mentre erano già in rosso (-25 punti base) nel primo trimestre.

Si tratta infatti di un’eccezione in Europa dove i margini medi sui prestiti immobiliari nell’area euro si sono stabilizzati da un trimestre all’altro (-10 punti base comunque, rispetto a -9 punti base nel primo trimestre), riflettendo una maggiore ricchezza da -Banche europee francesi a sostegno dell’aumento dei costi di rifinanziamento. L’esistenza in Francia di un tasso di usura relativamente basso (comprese le spese di assicurazione e amministrazione) – che è stato portato al 2,57% il 1° luglio per un prestito di oltre 20 anni, rispetto al 2,4% precedente – spiega senza dubbio in parte questa moderazione sul parte delle banche.

Parallelamente, la scadenza dei prestiti continua a crescere, con prestiti a 25 anni che rappresentano addirittura più della metà della produzione (51% e 65% per i prestiti superiori a 20 anni). A giugno la durata media di un prestito è ormai spalmata su 240 mesi (20 anni), per cui l’allungamento della durata ha quasi perfettamente compensato il rialzo del tasso di interesse. È anche una conseguenza delle raccomandazioni del Consiglio supremo per la stabilità finanziaria (HCSF), che ha fissato il tasso massimo di indebitamento delle famiglie al 35% (escluse le esenzioni per chi acquista per la prima volta).

Esclusione di parte della base clienti dal mercato

Secondo Michel Mouillart, il calo della produzione ha una spiegazione diversa. “La produzione è in calo perché le famiglie non possono più entrare nel mercato”, lui crede. In effetti, la natura del mercato è cambiata radicalmente. “I clienti che si presentano oggi sul mercato hanno redditi più elevati”nota l’esperto.

Secondo l’Osservatorio, il reddito medio è aumentato del 4,7% tra il 2021 e il 2022, un aumento molto maggiore di quello del potere d’acquisto. Allo stesso tempo, i mutuatari stanno eseguendo transazioni immobiliari più grandi, il che spiega l’aumento di quasi il 10% dell’importo medio del prestito. “Raramente abbiamo visto una tale evoluzione”sottolinea Michel Mouillart.

Con i prezzi degli immobili non (ancora) in indebolimento, gli acquisti di superficie in aumento e soprattutto un contributo personale che progredisce “come mai prima” – quasi il 17% da un anno all’altro”, si tratta infatti di una rivoluzione nel mercato del credito immobiliare che sta attualmente in atto a favore della clientela più privilegiata.

Da parte dei broker, è il tasso di usura, che sarebbe troppo basso in periodi di rialzo dei tassi, a spiegare l’esclusione dei clienti più modesti. Questa è senza dubbio un’osservazione di ammissibilità, perché le banche cercano sempre di fidelizzare i propri clienti capitalizzando sulle altre leve del tasso di interesse effettivo, come le assicurazioni… o le commissioni pagate agli intermediari. Diverse reti, come Société Générale, hanno anche sospeso i loro rapporti commerciali con i broker.

La Banque de France persiste e segni

La questione dell’esclusione dal mercato delle famiglie a basso reddito è fermamente respinta dalla Banque de France, che presenta le proprie statistiche per giustificare sia le restrizioni dell’HCSF sia la decisione dello scorso giugno di rivedere il metodo di calcolo del grado di usura . All’inizio di luglio, la Banque de France, ad esempio, ha evidenziato una crescita della produzione di credito dal 6,8% di maggio a 27 miliardi di euro, ovvero “il livello più alto raggiunto negli ultimi cinque anni”.

Il fondatore del broker online Pretto, Pierre Chapon, ha la sua spiegazione per questa apparente discrepanza tra i numeri della Banque de la France e quelli del Crédit Logement e, soprattutto, la percezione del campo. “Le cifre della Banque de France corrispondono all’effettivo rilascio di fondi da un prestito che avrebbe potuto essere concesso tre o quattro mesi prima, e quindi a condizioni di mercato completamente diverse”, spiega questo professionista. E per lui il tasso di esubero entrerà in vigore nelle statistiche ufficiali da settembre. Il grado di usura è calcolato trimestralmente sulla base del tasso medio di credito del trimestre precedente, maggiorato di un terzo. Da qui un significativo effetto di ritardo poiché le tariffe aumentano sempre più velocemente ogni mese.

Anche i limiti dell’HCSF giocano un ruolo in questa riduzione della produzione. Sono obbligatorie per le banche dal 1° gennaio. Tuttavia, secondo l’ACPR, a fine dicembre 2021 circa il 15% della produzione di credito non era conforme all’HCSF (rispetto al 23,8% di inizio 2021). 15% della produzione che ora deve essere conforme o ritirata dal mercato.

“La produzione è in calo poiché le banche potrebbero ora conformarsi a queste raccomandazioni, riducendo la capacità di alcuni clienti di entrare nel mercato, in particolare quelli con il contributo proprio minimo”., suggerisce Michel Mouillart. La combinazione di tutti questi fattori (tassi, HCSF, usura, prezzi immobiliari elevati, ecc.) significa che i clienti a basso reddito semplicemente non hanno più un posto nel mercato dei mutui.

Un professionista del credito è ancora più virulento: “La Banque de France sta cercando di rompere il mercato, soprattutto per abbassare i prezzi nelle grandi città”. Un piano che irrita gravemente anche il governatore della Banque de France, François Villeroy de Galhau.